בימים אלה אנו מתבשרים כי לאחר החגים רמ"י תחל ביישום החלטה 1311 (מעבר מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות") והחלטה 1464 (היוון חלקת המגורים).
הרשות ביצעה תהליך ארוך של גיוס כח אדם והכשרתו, הכשרת מערכת מחשוב, ארגון המחוזות לקליטת העובדים של "אגף חוזים לדורות בהתיישבות" והיא נמצאת לקראת סיום תהליך הסדרת החוזים, נהלי העבודה והמסמכים הקשורים ליישום ההחלטות.
הכנת משבצת האגודה והנחלות ליישום ההחלטות:
לאור העובדה כי הרשות עדיין לא פרסמה את נוהל העבודה ליישום החלטה 1464 אנו נדרשים ללימוד תוך ניסוי ותהייה או טעייה בתהליך העבודה. הפיילוט שמתקיים ברשות ביחס למספר מצומצם של נחלות והעובדה שהכנסנו מספר נחלות לתהליך, אפשרו לקבל מידע חשוב ביחס ליישום ההחלטות וכן ביחס לדרך בה יחושבו "דמי הכניסה" ו- "דמי הרכישה" במסגרת החלטה 1464.
תהליך ההסדרה מתקיים באגודות רבות, כאשר בשלב ראשון האגודות פועלות לרישום תצ"ר שבסיומו חלקות א' של הנחלות יירשמו בלשכת רישום המקרקעין בשלמות.
נזכיר, כי בהחלטה 1464 ניתנה הקלה בהליך יישום ההחלטה, כך שבמקרה בו לא מתקיים הליך תצ"ר, במושב בעל הנחלה יוכל להציג "מפת מדידה מצבית" שתהיה ערוכה לפי תקנות המדידה שנקבעו על ידי רמ"י וחתומה על ידי בעלי הנחלות הגובלים והאגודה וכך יוכל ליישם את ההחלטה באופן פרטני.
בעדכון מקצועי מס' 195 עמדנו על התנאים הנדרשים לצורך יישום החלטה 1311 (מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות") ויישום החלטה 1464 (היוון חלקת המגורים) בכל הקשור לאגודה ולבעלי הנחלות ואנו נצרף אותה שוב לעיונכם.
בעדכון זה נבקש להתייחס לסוגיית ה"התחשבנות מחדש" שנולדה בהחלטת הנהלה 3139 והוטמעה בהחלטה 1464 שהתקבלה בחודש אפריל 2016.
מהי "התחשבנות מחדש"?
החלטה 979 המקורית אושרה בשנת 2003, ההחלטה תוקנה ואושרה בנוסחה החדש ביום 27.3.07. החלטה 979 עודכנה על ידי החלטה 1155 וזו נכנסה לתוקף ביום 4.9.08 כאשר היא נחתמה על ידי שר האוצר.
על החלטה 979 הוגש בג"ץ "פורום הערים העצמאיות" ופסק הדין בבג"ץ ניתן ביום 9.6.11.
פסק הדין אישר את ההחלטה בנוסחה למעט שינוי "היום הקובע" לשיוך בקיבוצים שאינו רלוונטי לענייננו.
בחודש ינואר 2012 כשישה חודשים לאחר אישור ההחלטה בבג"ץ, אישרה הנהלת הרשות את החלטת הנהלה 3139 שעיקרה: כיצד יפעל החוכר ב"תקופת הביניים" החל ממועד אישור החלטה 979 בבג"ץ (9.6.11) ועד למועד שבו הרשות תחל ביישום שוטף של החלטה 979 (עד היום חלפו מעל חמש שנים).
החלטה 3139 קבעה, כי החל ממועד אישור ההחלטה בבג"ץ (9.6.11), חוכר שיבצע את אחת מהפעולות הבאות בנחלה: תוספת בניה, העברת זכויות, פיצול מגרש מנחלה, ישלם את התשלומים בהתאם להחלטות הקיימות ויוכל לבקש "התחשבנות מחדש" בעת שהרשות תיישם את ההחלטה (ניתן חלון זמן של 6 חודשים שהוארך בהחלטה 1464 לשנה) ולקבל השבה של כספים ככל והחוכר שילם בהתאם להחלטות הקיימות סכומים העולים על אלו להם הוא זכאי בהתאם להחלטה 979 (כיום 1464).
הרשות קבעה בהחלטת הנהלה 3139 מועד קובע ל"התחשבנות מחדש" וקביעה זו יצרה מציאות שרירותית כלפי בעלי נחלות או רוכשים שביצעו פעולות בנחלה ושילמו תשלומים לרשות עד למועד אישור ההחלטה בבג"ץ, וזאת כאשר החלטה 979 החדשה אושרה אושרה ביום 27.3.07 ואף אושרה החלטה 1155 לאחר מכן ביום 4.9.08.
התוצאה האופרטיבית ביחס לחוכר היא הפסד של סכומים אדירים במסגרת שלילת האפשרות לביצוע התחשבנות מחדש על מלוא הסכומים למועד אישור החלטה 1155 (4.9.08) ותחת זאת העמדת המועד לביצוע ההתחשבנות למועד אישור ההחלטה בבג"ץ (9.6.11).
פסק דין מושב מגדים - ת.א. 22744-03-14 (מחוזי חיפה) גרא ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל:
בשנת 2014 הוגשה תביעה כנגד הרשות על ידי רוכש ומוכר של נחלה במושב מגדים בטענה כי המועד שנקבע על ידי הרשות לביצוע התחשבנות מחדש ליום 9.6.11, מועד אישור ההחלטה בבג"ץ, הינו שרירותי ופוגע בעיקרון ההסתמכות של החוכר.
מהות התביעה – התובעים דרשו כי בית המשפט יתקן את המועד לביצוע התחשבנות מחדש ויקבע כי המועד הינו אישור החלטה 1155 הוא יום 4.9.08.
במקרה הנדון, העסקה נחתמה ביום 29.5.11, כלומר כשבוע בטרם אישור ההחלטה בבג"ץ והטענה היתה כי יש לבצע התחשבנות מחדש ולאפשר תשלום דמי רכישה וקיזוז מלא של דמי ההסכמה ששילם המוכר בסך של 1,463,035 ₪.
כיצד מבצעים התחשבנות מחדש?
בכדי להבין את הרקע להגשת התביעה ואת ההפסד העצום שנגרם לתובע כתוצאה מחסימת האפשרות לביצוע התחשבנות מחדש למועד החלטה 1155, כאשר העסקה נחתמה כשבוע בטרם מתן פסק הדין, נביא הסבר קצר ביחס לאופן ביצוע ההתחשבנות מחדש.
חישוב "דמי רכישה" במקרה של העברת זכויות קודמת:
החלטה 1464 קובעת בסעיף 4.8.2 את מנגנון הקיזוז של "דמי ההסכמה" מדמי הרכישה, במקרה שבו הועברו זכויות ושולמו בעבר דמי הסכמה, בהתאם לאמור להלן:
הסכם לפני 1.1.1993 - יקוזז מתשלום דמי הרכישה, 80% מדמי ההסכמה ששולמו בגין
העברת הזכויות בתוספת הפרשי הצמדה בלבד.
הסכם אחרי 1.1.1993 - דמי הרכישה יעמדו על 20% בלבד.
התנאי בשני המקרים - בכל מקרה דמי הרכישה לא יקטנו מ- 20% משווי חלקת המגורים.
חישוב "דמי רכישה" בעסקאות לאחר 9.6.11:
החלטה 1464 והחלטת הנהלה 3139 קובעות, כי במקרה שבו בוצעה העברת זכויות לאחר 9.6.11 ולאור כך שהרשות לא היתה ערוכה לקבל בקשות לתשלום דמי רכישה, החוכר ישלם את התשלום בהתאם להחלטות התקפות היום, קרי תשלום "דמי הסכמה" ויקבל קיזוז מלא של דמי ההסכמה בצירוף הצמדה מדמי הרכישה לפי חישוב שיתבצע בעת יישום ההחלטה ובמקרה שבו דמי הרכישה נמוכים מדמי ההסכמה ששולמו, תהיה זכאות לקבל השבה של כספים.
דוגמאות מספריות ל"התחשבנות מחדש" לפני ואחרי ה- 9.6.11:
בכדי להמחיש את ההפסד הכספי של החוכר במקרה שבו בוצעה עסקה בטרם 9.6.11 למול עסקה שבוצעה לאחר 9.6.11, נביא שתי דוגמאות:
עסקה לפני 9.6.11:
במקרה שבו העסקה נחתמה בטרם המועד הקובע להתחשבנות מחדש בהחלטה 3139 (9.6.11) ההנחה שניתנת היא עד לסך של 20% משווי חלקת המגורים כלהלן:
התמורה - 4,500,000 ₪.
דמי הסכמה - 1,463,035 ₪.
דמי רכישה - 1,500,000 ₪.
תשלום לרמ"י 20% משווי חלקת המגורים - 900,000 ₪.
התוצאה - בהתאם לחישוב שלעיל אילו הרוכש היה מקבל את הזיכוי המלא בגין דמי ההסכמה ששילם המוכר הוא ישלם כ - 37,000 ₪ לצורך השלמה ל"דמי רכישה" ויקבל חלקת מגורים מהוונת.
בהתאם להחלטה 1464 הואיל והעסקה בוצעה לפני 9.6.11 הקונה ישלם בכל מקרה 20% משווי חלקת המגורים, כי נקבע שהתשלום לא יקטן מסך 20% משווי חלקת המגורים ועל כן
במקום לשלם כ- 37,000 ₪ הוא ישלם 900,000 ₪!!!
עסקה אחרי 9.6.11:
במקרה שבו העסקה נחתמה לאחר המועד הקובע להתחשבנות מחדש בהחלטה 3139 (9.6.11) הקונה יקבל זיכוי מלא של דמי ההסכמה ששילם המוכר בעת ביצוע תשלום של דמי רכישה, בהתאם לדוגמא שלהלן:
התמורה - 4,500,000 ₪.
דמי הסכמה - 1,463,035 ₪.
דמי רכישה - 1,500,000 ₪.
תשלום לרמ"י - כ- 37,000 ₪
התוצאה - הרוכש יקבל זיכוי מלא בגין דמי ההסכמה ששילם המוכר וישלם כ- 37,000 ₪ בלבד לצורך השלמה ל"דמי רכישה" ויקבל חלקת מגורים מהוונת.
בחזרה לפסק הדין:
במקרה הנדון בפסק הדין, התובע (הקונה), נדרש לשלם כ- 900,000 ₪ (הערכה שלנו לאור גובה דמי ההסכמה), במקום להשלים סך של כ- 37,000 ₪ לצורך דמי רכישה.
הסיבה - הקביעה של הנהלת הרשות בהחלטה 3139 כי המועד להתחשבנות מחדש הוא מועד פסק הדין (9.6.11) ולא מועד אישור החלטה 1155 (4.9.08).
נשים לב - כי העסקה נחתמה כשבוע לפני פסק הדין והתוצאה היא שהקונה הפסיד בשבוע
כ- 900,000 ₪ אותם הוא נדרש לשלם לרשות בגין המרת דמי ההסכמה לדמי הרכישה.
קביעות מרכזיות בפסק הדין:
א. התנהלות הרשות:
הרשות טענה כי יישום החלטה 979 מותנה באישור תקציב שיאפשר את מימושה ולכן המועד לכניסת ההחלטה לתוקף הוא מועד אישור התקציב ליישום ההחלטה ולא מועד חתימת שר האוצר על ההחלטה.
לאחר שבית המשפט בוחן את התהליכים שעברה הרשות במהלך תשע שנים ממועד אישור החלטה 979 החדשה (27.3.07) הוא מוצא כי הטיפול של הרשות באישור התקציב ארך מעבר לזמן סביר מה שמאפשר הפעלת ביקורת שיפוטית של בית המשפט על התנהלות הרשות.
ב. המועד הקובע לביצוע התחשבנות מחדש:
בית המשפט מעלה את השאלה - האם המועד שקבעה הרשות בהחלטה 3139 לביצוע התחשבנות מחדש למועד פסק הדין 9.6.11, הוא המועד הנכון?
בית המשפט מנתח את הזכות של מועצת מקרקעי ישראל והרשות לקבל החלטות ומבהיר כי החלטות מועצת מקרקעי ישראל הינן "הנחיות מנהליות" ויש לפרשן בהתאם להלכות המשפט המינהלי.
בית המשפט קובע, כי החלטת הנהלת הרשות 3139 היא במדרג נורמטיבי נמוך מהחלטת מועצת מקרקעי ישראל ואין בהחלטת הנהלה שהיא בבחינת הנחיה פנימית כדי לשנות את החלטות המועצה או כדי לסתור אותן.
בית המשפט קובע כי בג"ץ אישר את החלטה 979 ולא קבע בה כל שינוי רלוונטי לענייננו, כי היא היתה ידועה לכל הגורמים מראש והעובדה שהיא אושרה בבג"ץ לא שינתה את משמעותה לתובעים או לרשות.
תוצאת פסק הדין:
בית המשפט מעדכן את המועד לביצוע "התחשבנות מחדש" וקובע:
אין כל משמעות לתאריך שנבחר על ידי הרשות לביצוע התחשבנות מחדש למועד פסק הדין 9.6.11.
המועד לביצוע התחשבנות מחדש הוא מועד חתימת שר האוצר על החלטה 1155, קרי- 4.9.08.
מה עושים מחר בבוקר?
לפני שנצא במחולות נוכח תוצאת פסק הדין, שהשלכותיו הם מיליונים רבים, כל אחד מנקודת מבטו, נעדכן כי מבדיקה שערכנו הרשות תגיש ערעור על פסק הדין.
אנו ממליצים לבעלי הנחלות ובעלי התפקידים באגודות לפעול בהקדם לביצוע הפעולות הנדרשות בשטח משבצת האגודה ובשטח הנחלות לצורך הכנת הקרקע ליישום ההחלטות.
לאחר ישיבות ארוכות שנערכו עם הועדות ורמ"י בנושא אישור תב"ע למושב והכנת המשבצת ל"עידן שלוש יחידות נפרדות בנחלה המהוונת", נמצאו מסקנות רבות הנדרשות עיבוד לתוך הוראות התב"ע החדשה של המושב.
אנו ממליצים לאגודת לפעול בהקדם לאישור תב"ע למושב שתעגן בתוכה את החלטות רמ"י בין היתר, 1464, 1311, 1458 (פל"ח), 1316 (שימושים נילווים לחקלאות), 1470 (שינויי יעוד לתעסוקה), הגדלת זכויות הבנייה, הסדרת שלוש יחידות בשלושה מבנים + יחידת הורים, הגדלת חלקות המגורים ל- 2.5 דונם, אישור חלקות מגורים מעבר ל- 2.5 דונם, הסדרת תשתיות ודרכים לעידן שלוש יחידות בשלושה מבנים, הסדרת הוראות לפיצול מגרשים מנחלות והוראות נוספות בהתאם לאופי של כל מושב עם ראייה לעתיד לעידן הנחלה המהוונת.
