לאחר דיון בהתנגדויות שהגשנו בשם מושב גמזו שהתקיים ביום 10.5.2023, הועדה המחוזית מחוז מרכז אישרה בהחלטה שניתנה ביום 18.5.2023 כי חלקות המגורים בכל הנחלות במושב גמזו יוגדלו לשטח של 2.5 דונם.
ההחלטה שניתנה על ידי הועדה המחוזית מחוז מרכז, הקובעת כי שטח חלקות המגורים בכל הנחלות במושב יעמוד על 2.5 דונם, מהווה אבן דרך חשובה במסגרת הדרישה לסנכרון בין מדיניות התכנון שנקבעת על ידי ועדות התכנון לבין מדינות הקניין שנקבעת על ידי החלטות רשות מקרקעי ישראל ומועצת מקרקעי ישראל, על מנת שתהיה וודאות בתהליך תכנון חלקות המגורים לרבות במסגרת בניית בית שלישי ורביעי ופיצול מגרשים מחלקת המגורים.
רקע תכנוני:
- מושב גמזו הגיש תכנית במסגרתה ביקש המושב כי השטח של חלקות המגורים בכל הנחלות במושב יעמוד על שטח שוויוני בסך של 2.5 דונם. בהחלטה שניתנה על ידי הועדה המחוזית במסגרת הדיון בתוכנית, הוחלט לאפשר הגדלה רק עד 2 דונם בלבד - שכן זו היתה המדיניות הרווחת של הועדה המחוזית מחוז מרכז עד להחלטה דנן.
טענות בהתנגדות לתוכנית:
- האגודה הגישה התנגדות לתוכנית וטענה, כי התוכנית שהוגשה בתחילה וקבעה כי שטח חלקות המגורים בכל הנחלות במושב יעמוד על 2.5 דונם - מטרתה לייצר מצב תכנוני שמאפשר לנצל באופן מיטבי את הבנייה בחלקות המגורים ובהתייחס לכך שבמועד אישור התוכנית בכל הנחלות קיים מצב תכנוני לפיו נבנו במהלך השנים מבני מגורים, מבנים לפל"ח, מבנים חקלאיים בהיתרי בנייה כדין בהסתמך על כך ששטח חלקת המגורים עומד על 2.5 דונם ועד 3 דונם בהתאם לתב"ע בתוקף.
- בפועל, בעלי נחלות ביצעו תכנון במהלך השנים של חלקת המגורים בהסתמך על שטח של 2.5-3 דונם ובהתאם לכך בוצעה בניה של בתי מגורים בנחלה בהיתר (שלוש יחידות בשני מבנים) וכן מבני הפל"ח, מבנים חקלאיים וכיוצ"ב.
- לאור כך שבוצעה פריסה של המבנים בחלקת המגורים בהתאם לשטח של 2.5-3 דונם, דרשה האגודה בהתנגדות, כי חלקת המגורים בנחלות תוגדר לשטח של 2.5 דונם, על מנת שניתן יהיה לבנות שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים, יחידת סמך הצמודה לבית הראשי, פיצול מגרשים, מבנים לפל"ח והכל בתוך שטח חלקת המגורים של 2.5 דונם.
- נטען בהתנגדות, כי בהתאם להוראות פרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, נקבע, כי שטח חלקת המגורים יעמוד על 2.5 דונם ואף ניתן לרכוש שטח מעבר ל- 2.5 דונם ככל וביום 27.3.2007 שטח חלקת המגורים בתב"ע היה גדול משטח של 2.5 דונם ובהתאם לאמור בסעיפים 8.3.43 ו- 8.3.44 לקובץ ההחלטות , כלהלן:
- "נחלות שבהן חלקת המגורים קטנה מ- 2.5 דונמים, תותר השלמתה וזאת בהתאם להוראות המפורטות בפסקאות (1) ו- (2):
(1) ביישובים שאינם באזור עדיפות לאומית, תותר השלמת חלקת המגורים עד
ל- 2.5 דונמים ובלבד שתהיה שטח רציף.
(2) ביישובים באזור עדיפות לאומית, תותר השלמת חלקת המגורים עד ל- 2.5
דונמים ככל הניתן בשטח רציף. - אם בתאריך 27.3.2007 השטח המיועד למגורים בחלקה א' של נחלה גדול מ- 2.5 דונמים (להלן בסימן זה - השטח הנוסף), החוכר זכאי לבקש תחולת ההסדר המפורט בסימן זה גם על השטח הנוסף, בהתאם לתנאים אשר תקבע הרשות ותמורת תשלום של דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע"
- "נחלות שבהן חלקת המגורים קטנה מ- 2.5 דונמים, תותר השלמתה וזאת בהתאם להוראות המפורטות בפסקאות (1) ו- (2):
- ביום 9.6.2016 אושר תיקון 1ב לתמ"א 35 שקבע את שטח חלקת המגורים לגודל של5 דונם, בהתאם להוראות סעיף 8.1 להלן:
"בנוסף על הקבוע בס"ק 1-3 ,במושבים תותר תוספת של יחידת דיור אחת בכל נחלה שהייתה מאושרת ביום אישור שינוי מס' 1ב', בתנאים הבאים:
1. יחידת הדיור הנוספת תמוקם בתחום השטח שביום אישור שינוי מס' 1ב' מיועד למגורים של בעל הנחלה. היה השטח המיועד למגורים קטן מ-2.5 דונם, רשאי מוסד תכנון להחליט על הרחבתו עד 2.5 דונם ובלבד:
(א) שהשטח יהיה ברצף לשטח המיועד לבינוי.
(ב) שהשטח של 2.5 דונם יחושב תוך הכללת מגרשי מגורים שפוצלו בעבר מחלקת המגורים בנחלה". - לאחר שאושר תיקון 1ב לתמ"א 35 שאפשר לבנות יחידה שלישית נפרדת בחלקות המגורים בנחלות, החלו במועצות אזוריות, באגודות המושבים ואף בעלי נחלות באופן פרטני, לתכנן יחידה שלישית נפרדת בחלקות המגורים בנחלות, פיצול מגרשים, מבנים לפל"ח והכל בהסתמך על כך שחלקת המגורים עומדת על שטח של 2.5 דונם לכל הפחות.
- תיקון 1ב לתמ"א 35 יצר מצב שבו ניתן לבנות יחידה שלישית נפרדת בחלקות המגורים בנחלות, כאשר בחלקות המגורים נבנו במהלך השנים מבנים בהיתר הפרוסים על כל שטח חלקת המגורים שעומדת ברוב המקרים על 2.5 דונם ואף לעיתים יותר מכך וכן בהתאם לכך נבנו המבנים לפל"ח.
- בנייה של יחידה שלישית לא מתבצעת "בחלל ריק" אלא שהיא מתווספת כאשר בשטח בנויים מבנים ויש לבנות את היחידה השלישית בהתייחס לבנוי בפועל ועל כן, הקטנה של חלקת המגורים מתחת ל- 2.5 דונם, תפגע באפשרות הבניה של היחידה השלישית בנחלות ולא תאפשר את מימוש הזכות שניתנה בתמ"א 35 תיקון 1ב ובפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה.
- הצורך בבנייה של יחידה שלישית נפרדת בחלקות המגורים בנחלות הוא צורך קיומי של בעלי הנחלות המבקשים לבנות יחידות עבור הילדים ולבצע פיצול של מגרשים. בעניין זה יש להבהיר עוד, כי קיימים מושבים שבהם אושרה או עומדת להיות מאושרת יחידה רביעית בחלקת המגורים וגם בעניין זה ברור כי לא ניתן להקטין את חלקת המגורים משטח של 2.5 דונם.
- בעלי הנחלות במושב בנו יחידות דיור עבורם ועבור הילדים, בדונם ה 2.5 ואף מעבר לכך ככל וחלקת המגורים גדולה מ- 2.5 דונם בהתאם לתב"ע החלה על המושב. ככל וחלקת המגורים תקבע לשטח של 2 דונם ייווצר מצב אבסורדי שיהיו בעלי נחלות של יוכלו לבנות את היחידה השלישית בעוד אחרים יוכלו לבצע את הבניה, מצב שלא ניתן לאפשר מבחינה תכנונית ו/או מבחינת עיקרון השוויון ו/או מבחינת עיקרון ההסתמכות.
- שטח חלקת מגורים עליו ניתן לבנות שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים ויחידת סמך, פיצול מגרשים וכן לבצע בנייה של פל"ח עד 500 מ"ר במבנה אחד או במספר מבנים, לא יכול להיות קטן מ- 2.5 דונם ככל ומבקשים לבצע פריסה מיטבית של המבנים בחלקת המגורים.
- בהתאם להוראות פרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ניתן לרכוש את השטח מעבר ל- 2.5 דונם, כאשר חלקת המגורים המאושרת בתב"ע מיום 27.3.2007 קבעה שטח גדול מ- 2.5 דונם. הוראה זו מביאה לידי ביטוי את הצורך התכנוני של הגדלת חלקת המגורים על מנת שניתן יהיה לבנות את היחידה השלישית (והרביעית בעתיד) וכן את מבני הפל"ח ובהתחשב במצב הבנוי בפועל ועל כן אפשרה רכישה של השטח מעבר ל 2.5 דונם בסך של 91% דמי היוון.
- כלומר, ניתן לראות בבירור, כי כאשר תוקנה תמ"א 35 תיקון 1ב ואפשרה בנייה של יחידה שלישית בחלקות המגורים, הוראותיה התייחסו לשטח של 2.5 דונם והן הותאמו להוראות הקבועות בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל המתייחסות לשטח חלקת מגורים של 2.5 דונם ואף שטח גדול יותר לפי האמור לעיל.
- מדיניות התכנון מצד רשויות התכנון ואף מדיניות הקניין מצד רמ"י, מסתמכות על תכנון חלקת מגורים בשטח של 2.5 דונם ויותר מכך ובהתאם לכך יש לאשר את השטח של 2.5 דונם לכל הנחלות במושב.
- קביעה כי שטח חלקת המגורים יעמוד על 2 דונם לא תתרום לניצול היעיל של הקרקע ואף פוגעת בעקרון השוויון כך שייווצר מצב שבו יהיו בעלי נחלות עם חלקות מגורים בשטח של 2 דונם בעוד אחרים יהיו עם חלקות מגורים בשטח של 2.5 דונם - מצב שלא ניתן לאפשר באגודות שיתופיות.
- הוראות פרק משנה 8.3 סימן ז' אפשרו להגדיל את חלקות המגורים בנחלות לשטח של 2.5 דונם ברצף תכנוני במרכז הארץ ובפריפריה ככל וניתן ברצף תכנוני - במטרה ליצור שוויון במושבים בכל מדינת ישראל, כך שחלקות המגורים במושבים יעמדו על שטח של 2.5 דונם בכל מושב.
- המטרה לשמה הוגשה התוכנית על ידי האגודה היא להטיב עם בעלי הנחלות ועל מנת שניתן יהיה לבנות יחידה שלישית בחלקות המגורים בנחלות, להגדיל בהתאם לכך את זכויות הבניה, לבצע פיצול של מגרשים, לבנות יחידות לפל"ח וככל ולא תתקבל התוכנית וככל ולא ייקבע כי שטח חלקות המגורים יעמוד על 2.5 דונם בכל הנחלות - ייווצר מצב שבו ייפגעו בעלי הנחלות נוכח קביעה כי חלקת המגורים תעמוד על 2 דונם, מצב שלא ניתן לאשר אותו לאור הטענות העולות לעיל. מצד שני, קבלת ההתנגדות דנן ומתן אישור כי חלקת המגורים תעמוד בכל הנחלות על שטח של 2.5 דונם, בהתאם לתמ"א 25 תיקון 1ב ובהתאם להוראות פרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל,
יאפשר לבעלי הנחלות למצות את זכויות הבניה בנחלה באופן מיטבי, לבנות יחידה שלישית נפרדת, לפצל מגרשים, לבנות יחידות לפל"ח, ולא לזלוג לתחום השטח החקלאי.
החלטת הועדה המחוזית:
- הועדה המחוזית החליטה לקבל את ההתנגדות שהוגשה מטעם המושב וקבעה כי גודל חלקות המגורים יעמוד על 2.5 דונם בכל הנחלות במושב ובנחלות בהן בהתאם למצב המאושר שטח חלקות המגורים גדול מ 2.5 דונם – יישארו בהתאם למצב המאושר.
- לאחר אישור התוכנית ניתן יהיה לבנות בחלקות המגורים שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים וכן יחידת סמך עם קיר משותף לבית הראשי של הנחלה ולבצע פיצול של שני מגרשים בשטח של 350 מ"ר - 500 מ"ר וכן לבנות יחידות לפל"ח והכל בתוך תחום חלקת המגורים בשטח 2.5 דונם או בשטח גדול יותר בהתאם למצב המאושר.
- במקרים רבים אנו נתקלים באי הלימה בין מדיניות התכנון שנקבעת על ידי וועדות התכנון ומדיניות הקניין שנקבעת על ידי רמ"י. תקופה ארוכה הועדה המחוזית מחוז מרכז לא הסכימה לקבל תוכניות שקובעות כי שטח חלקות המגורים יעמוד על 2.5 דונם וקבעה כי השטח לא יעלה על 2 דונם במחוז מרכז, מדיניות שפגעה באופן מהותי בזכויות הקניין של בעלי הנחלות שתכננו את חלקות המגורים בהתאם להחלטות רמ"י שקבעו כי שטח החלקת המגורים יעמוד על 2.5 דונם.
- ההחלטה מאפשרת למושבים במחוז מרכז (בהמשך להחלטה שהתקבלה במושב עזריאל), להגיש תוכניות ולבקש להגדיל את שטח חלקות המגורים של הנחלות ל 2.5 דונם וכן להוסיף שימושי פל"ח בכדי למצות באופן יעיל את התכנון של חלקת המגורים במסגרת "הפרוייקט המשפחתי" שמתקיים בכל נחלה כאשר ההורים מאפשרים לילדים לבנות בתים ולבצע פיצול של מגרשים.
- נדגיש לסיום, כי הפרוייקט המשפחתי בנחלות הוא מורכב ומאגד בתוכו שיקולי תכנון, קניין, מיסוי ושיקולים כלכליים ויש לבחון היטב את הצרכים המיידיים והעתידיים ובהתאם לכך לבצע את התכנון וכן את מערכת ההסכמים המשפחתית שכוללת: צוואה, יפוי כח מתמשך, הסכם ממון והסכם בין דורי.
אנו מאחלים לכל בית ישראל חודש טוב וחג שבועות שמח!