שמי טל גזית ממושב כפר נטר. אני אדריכל פעיל העוסק בשימור מבנים ואתרים היסטוריים, לצד היותי בן מושב המתמודד עם הסדרת המשק של הוריי אל מול הרשויות השונות וההחלטות המתעדכנות. נקודת המבט הזו, של המקצועי והאישי, הביאה אותי להבנה המצערת, אותה אפרט במאמר זה, עד כמה נושא התכנון במושבים רחוק מלהיות מובן או נגיש לקהל היעד שלו – בעלי הנחלות ובני משפחתם.
כידוע, במדינת ישראל קיימים מאות יישובים כפריים ותיקים ובהם נחלות. מרבית הקרקעות של מושבים אלו הינן בבעלות המדינה ומנוהלות "ביד רמה" ע״י רשות מקרקעי ישראל - רמ״י.
בשנים האחרונות התקבלה שורה של החלטות המשנות את ״חוקי המשחק״ הקשיחים בנחלות, וביניהן ההחלטה המאפשרת בית שלישי בנחלה בכפוף לתנאים שונים.
ההחלטות ממשיכות להתעדכן מדי כמה חודשים ובעלי הנחלות במושבים הרבים מוצאים עצמם אובדי עצות מול התהליכים המורכבים והמונחים המבלבלים, מתקשים לקבל החלטות שייטיבו עימם ועם בני משפחותיהם ולא אחת נקלעים למצבי משבר וקנסות של מיליונים עד כדי פירוק משפחות ומכירת נכסים מחוסר ברירה.
באופן אישי, בשנים האחרונות, לצד טיפול בהסדרת המשק והגשת תכניות לגופים השונים המעורבים בנושא, מצאתי שאין בנמצא שום במה או פורום להנגשת המידע הרב וקיום דיון חופשי בשאלות ובהחלטות הנוגעות לנחלות באופן רחב, המשתף בעלי נחלות ממושבים רבים ככל הניתן, מפגיש אותם עם אנשי מקצועי בלתי תלויים ומאפשר שיח פתוח המבוסס על ידע וניסיון בתחום.
בשל מורכבות הנושאים והמצבים המשפחתיים בנחלות, הגיעה העת לקיים שיח חופשי מסוג זה בשיתוף כל המעורבים והמתעניינים כגון בעלי הנחלות, נציגי אגודות, יורשי נחלות ובני משפחותיהם, שוכרים בנחלות, מוכרים/רוכשים פוטנציאליים וכל בעלי המקצוע הקשורים לנושא כגון עורכי בקשות להיתר, עורכי דין העוסקים בתחום, שמאים, מודדים, נציגי רשויות ובעלי עניין נוספים. מוצע שדיון כזה יתקיים במבט רחב, כנושא בעל חשיבות לאומית, המתקיים לצד תהליכים מואצים המתקיימים כיום ברמה הארצית כגון משבר התכנון, משבר הדיור ובמסגרתו הפשרת קרקעות מושבים לטובת הערים הסמוכות, שאלת עתיד החקלאות בישראל, הקמת מערכי תחבורה חדשים ועוד.
בהיבט הפיזי והתכנוני, נחלה היא כמו טביעת אצבע - סימני הזמן והחלטות שהתקבלו במשך עשרות שנים, לעתים "קפאו בזמן" ואליהם הצטרפו בד"כ טלאי על טלאי שלל מבנים, מחסנים, צמחיה, שימושים שונים וחריגות. בעלי נחלות רבים אינם יודעים כלל האם הבנוי אצלם חוקי, האם ניתן להסדירו מבחינה תב"עית, מתי נבנה בדיוק, למה ישמש בעתיד, ואיפה נכון לתכנן "בית שלישי" ופיצולו העתידי.
הפתרון לא יכול להיות זהה לכולם: בארץ קיימות כ-32,000 נחלות בכ-414 מושבים. כל נחלה שונה משכנתה - בשטח, בצורה הגיאומטרית ובטופוגרפיה, במצב הבנוי בה; המושבים שונים מעט זה מזה מבחינת הזכויות התב"עיות התקפות בהם, מיקומם בארץ וקרבתם לערים ומרכזי תעסוקה ותחבורה.
בכל נחלה מבנה משפחתי אחר ורצונות אחרים, חובות, השקעות, חלומות. אך אני משוכנע שברובם המוחלט של המושבים, הסיטואציה העקרונית דומה ובעלי הנחלות נתקלים באותם אתגרים. כדוגמא אעלה טענה שנשמעת לא מעט מצד בעלי נחלות שצופים מהצד או שומעים על העדכונים השונים של רמ"י, אבל נמנעים מלנקוט פעולה, בשל אי הבנת הנושא המורכב או בשל חשש משינוי ו"זעזוע" משפחתי. כשיש בנוי קיים שאינו בהיתר, תוספות שונות ומגורים של מספר משפחות יחד באופן שסותר את ההחלטות של רמ"י, מוטב כביכול לשבת בשקט. אבל בשלב מסויים צריך יהיה לעשות סדר – העברת זכויות בנחלה לדור הבא, בקשה לתוספת בניה / ממ"ד, הפקעה לדרך ובקשה לבניית גדר, המשפחה מתרחבת, עיתות של מצוקה כלכלית וכולי, וכמובן שרצוי להכין את הקרקע ליישום ההטבות שמתאפשרות בשנים האחרונות. כל זאת לצד האכיפה הגוברת בשנים האחרונות. לכן בראייתי רצוי להסתכל קדימה ולבנות מעין "תכנית מגירה" לנחלה.
"תכנית המגירה" תיגזר ממספר נתונים: מה בנוי בנחלה ובאיזו שנה נבנה? האם נבנה בהיתר? מה השימושים הפועלים בנחלה במבנים השונים? מה ניתן לאשר לפי תב"עות תקפות (דורש בד"כ ניתוח מקצועי ע"י מומחה)? האם חלה במועצה/ במושב תב"ע לשימושי פל"ח, שמאפשרת שימושים שאינם מגורים ואינם ישירות לחקלאות? כמה משפחות גרות כיום בנחלה ומה צפוי להיות בעתיד? האם יש חלופות דיור שניתן לבחון אותן לשנים הבאות מחוץ לנחלה על מנת שיהוו "גישור" זמני? מהם "קוי הבניין" של הנחלה (מרווחי צד הנדרשים לפי חוק) והאם יש מבנים שחורגים מקוי הבניין? האם ניתן לתחם את הבנוי בגבולות ה-2.5 ד' או 3 ד' שמתיר רמ"י להיוון (ומה ההבדל ביניהם)?
שאלות כאלה ואחרות צריכות להעסיק את בעל הנחלה ומשפחתו, ו"תכנית מגירה" שבה מוצעים פתרונות (ולעתים גם חותכת ב"בשר") תביא גם לתחילתו של פתרון.
כשיש סבך של קשרים, צריך להתיר אותם חוט אחרי חוט, ובשביל זה צריך להכיר את החוטים וממה הם עשויים. כשבעל הנחלה וילדיו מודעים לבעיות שניצבות מולם, ולכללים החלים על הנחלה (בפן הקנייני – רמ"י, ובפן הפיזי והתכנוני – חוקי התכנון, ועדות התכנון והבנוי בפועל), ניתן יהיה לפעול בכיוון של הסדרת הבעיות, הכשרתם של שטחים קיימים והכנת הנחלה לדור הבא ולהטבות שיכולות להתלוות לו. כדי לענות על האתגר הזה, מוצע להנגיש לבעלי הנחלות את הכללים העדכניים של רמ"י באופן ברור ופשוט להבנה, מוצע להכווין את בעלי הנחלות לאתר את התב"ע התקפה במושב או במועצה, ולאחר התייעצות עם בעל מקצוע לעודד אותם להזמין מדידה ע"י מודד מוסמך שתאפשר את הצגת הבנוי באופן אמיתי, שיאפשר למדוד את השטחים הבנויים על רקע גבולות הנחלה וקוי הבניין, ובעזרת נתונים אלו לבנות "תכנית מגירה" להסדרה ותכנית עתידית.
בשנים האחרונות אנו עדים ל"פריחה" של הסדרות משפטיות והסכמים משפחתיים המנוסחים ע"י עורכי דין מומחים, אך נעדרי "טיפול שורש" באתגרים הפיזיים והתכנוניים, אשר נכון שייעשו מבעוד מועד ע"י אנשי מקצוע בתחום התכנון ובשיתוף מלא של בעלי הנחלה ורצונותיהם. קידום "תכנית מגירה" כזו יעודד את בעלי הנחלות ללמוד מה מותר להם לבנות והאם מה שבנוי, אכן מותר לפי זכויות הבניה וכללי רמ"י.
רק אז נוכל לתכנן את השינויים הבאים ולממש את הפוטנציאל של הנחלה. איך מתחילים? למתעניינים בהתמודדות עם הבית השלישי בנחלות במושבים והסדרות במשק, קבוצת הפייסבוק שפתחתי בנושא צוברת תאוצה ועולים בה תכנים מקוריים והסברים כיצד לפעול. מוזמנים להצטרף למאות החברים שכבר בפנים. להלן קישור לקבוצה:
https://www.facebook.com/groups/395160161721345/?ref=share
אדריכל טל גזית הינו בוגר הפקולטה לאדריכלות ובינוי ערים בטכניון (2009), שותף במשרד אדריכלים מומחה לשימור מבנים, אמנון בר אור – טל גזית אדריכלים, עוסק בתכנון והסדרת נחלות במושבים ופעיל בנושאים תכנוניים בתחומי המועצה האזורית חוף השרון.
